Elke week een vastgoedramp à la Tianjin

Geplaatst op 02 november 2015 door Redactie

‘Als in de chemische industrie gewerkt zou worden zoals in de bouw, dan zou er elke week een ramp plaatsvinden in de orde van grootte als die in Tianjin’. Met dit statement en bijbehorende beelden van de krater in de Chinese havenstad werd recent in een workshop van de branche Gebouw Automatisering de sense of urgency van Cx, commissioning duidelijk.

In de waardeketen van de bouw is het ‘split incentive’ denken zo diep geworteld dat bijna geen enkel automatiseringssysteem in een gebouw wordt gerealiseerd volgens specificaties. Elke partij in de keten optimaliseert het financieel gewin voor zichzelf en creëert zo een onoplosbaar probleem voor de volgende partij in de keten. Het resultaat is vaak een niet werkend systeem, of ten minste een inferieur systeem. Nu de vastgoedmarkt weer heel voorzichtig iets lijkt op te krabbelen, is het een goed moment om aan de bel te trekken. Juist nu wordt de verleiding groot om opnieuw te gaan improviseren, geld te ‘verdienen’ door op onverantwoorde wijze onmisbare stappen in de uitvoering van projecten te schrappen.

Bij automatisering in de industrie is altijd sprake van vooraf vastgelegde procedures voor ‘commissioning’ van de systemen, inclusief testprotocols voorafgaande aan oplevering en het documenteren van alle details van de ‘as built’ situatie. In de vastgoedwereld kent men het woord ‘commissioning’ nog nauwelijks. Nog al te vaak wordt daar gewerkt vanaf de achterkant van een sigarendoos.

Geweldige discussie en leerzame inzichten leverden de workshop van leveranciers en eindgebruikers op. Uit een onderzoek naar financieel voordeel van commissioning bleek dat inzicht in wettelijke aansprakelijkheid bij de onderzochte partijen niet als voordeel wordt gezien! Blijkbaar zien partijen in de bouwkolom liever niet dat duidelijk wordt wie er aansprakelijk is. Als iedereen door kan gaan met naar elkaar te wijzen, dan blijft men er mee weg komen dat alleen de opdrachtgever met de gebakken peren blijft zitten. Hoe kortzichtig om te vergeten dat je daarmee alle leveranciers en dus ook jezelf in diskrediet brengt voor de langere termijn. Gaat gewoon ten koste van toekomstige investeringsbereidheid, jouw eigen omzet!

Nog zoiets.”Ja maar, wie gaat dat betalen, die kostbare commissioningswerkzaamheden?”, riep iemand. Ok, de faalkosten, veroorzaakt door ‘maar wat aan rotzooien’ kwamen niet keihard voor het voetlicht. Vind je het gek? Vrijwel niemand in de zaal bleek de kosten voor correctief onderhoud te monitoren als KPI! Er moet echt wat gebeuren. De Nederlandse brancheorganisatie voor Gebouw Automatisering neemt in elk geval actie en zoekt daarbij nadrukkelijk samenwerking met andere partijen in de waardeketen.

‘Er moet een richtlijn komen’ werd geopperd. Prima, maar dan niet eentje die een papieren tijger wordt. Dat opdrachtgever en opdrachtnemer vooraf samen moeten vastleggen dat een adequate commissioningsprocedure integraal onderdeel van de opdracht wordt, daar was eigenlijk iedereen het wel over eens. Maar die weerbarstige praktijk! Als de opdrachtgever geen flauw benul heeft van waar het over gaat en hij kijkt alleen naar de prijs en als dan ook nog eens andere aanbieders onder de kostprijs aanbieden onder het motto ‘we zien wel waar het schip strandt’….

Er moet nog veel gebeuren aan het opvoeden van de hele waardeketen. De ‘techneuten’ van de eindgebruikers die aan de workshop deelnamen vroegen nadrukkelijk steun van de brancheorganisatie in de richting van hun management, om daar de muur van onbegrip omver te halen. De beuk gaat er in op de Nationale Conferentie Gebouw Automatisering ‘Bits, Bricks & Behaviour’ op 4 en 5 november in Leiden. Commissioning staat ook dan op de agenda, met name op de tweede congresdag. Dat wordt een mooi gevecht en hopelijk een paar rampen minder in de toekomst.